Leegwaarderatio geldt niet bij bloot eigendom overdrachtsbelasting
Een stel koopt een woning onder voorbehoud van gebruik en bewoning voor de verkoper. Het stel krijgt te maken met een naheffing overdrachtsbelasting. Het stel betaalt € 200.000 voor het bloot eigendom van de woning. Zij stellen dat voor de waardering van het gebruiksrecht de leegwaarderatio geldt, net zoals deze ratio wordt toegepast bij inkomstenbelasting en erfbelasting. Deze ratio zorgt voor een korting van 55% op de waarde van verhuurde woningen. Toegepast op de geschatte vrije verkoopwaarde komt dit uit op een bloot eigendomswaarde van € 190.000 tot € 225.000. Het stel vindt het logisch dat dezelfde waarderingsregels gelden voor alle belastingen.
De Belastingdienst houdt vast aan een waarde van € 295.000 voor het bloot eigendom. De inspecteur past een huuranalogie toe en berekent wat de woning oplevert bij verhuur (€ 1.800 per maand). Daarbij houdt hij rekening met de geschatte levensverwachting van de 72-jarige gebruiksgerechtigde (12,1 jaren) en de door haar gedragen kosten (€ 2.200 per jaar). De inspecteur benadrukt dat gebruik en bewoning verschilt van verhuur en dat elke belasting eigen waarderingsregels kent.
De rechtbank geeft de Belastingdienst gelijk en bevestigt dat de leegwaarderatio niet geldt voor overdrachtsbelasting. De rechter verduidelijkt twee belangrijke principes:
- Verschillende wettelijke basis
De Wet belastingen van rechtsverkeer bevat geen bepalingen over een leegwaarderatio. Elke belasting heeft eigen waarderingsregels. Wat geldt voor de inkomstenbelasting, geldt niet automatisch voor de overdrachtsbelasting. - Ander type recht
Gebruik en bewoning verschilt van verhuur. De leegwaarderatio is specifiek ontwikkeld voor huurwoningen, niet voor voorbehouden gebruiksrechten.
De rechtbank acht de berekening van de Belastingdienst aannemelijk. De huurwaardeberekening is gebaseerd op markthuurgegevens van vergelijkbare woningen in de regio. Voor de inschatting van de duur gebruikt de Belastingdienst gepubliceerde statistieken over levensverwachting en de kans op verpleeghuisopname. De uitspraak bevestigt dat overdrachtsbelasting een transactiebelasting is die zo dicht mogelijk aansluit bij de werkelijke marktwaarde.
Hoewel deze uitspraak specifiek gaat over gebruik en bewoning, heeft zij bredere betekenis voor alle gevallen waarbij bloot eigendom wordt overgedragen. De rechtbank benadrukt dat voor overdrachtsbelasting altijd de waarde in het economisch verkeer maatgevend is.
Tax updates
-
Ook na verliesverrekening kan de verdeling niet worden aangepast
Een man en een vrouw zijn fiscale partners van elkaar. De inspecteur legt in 2016 aanslagen inkomstenbelasting op voor het jaar 2015. In 2018 lijdt de vrouw een ondernemingsverlies. Dit verlies wordt in 2020 achterwaarts verrekend met haar inkomen
-
Personal training dga en de arbovrijstelling
Een bv krijgt een naheffingsaanslag loonheffingen met belastingrente en een verzuimboete opgelegd. De inspecteur corrigeert de kosten voor personal training en sportschoolabonnementen van de dga en zijn echtgenote. De dga vindt dat deze kosten onder
-
Blind investeren in handelsbot kost ondernemer aftrek
Een ondernemer investeert ruim € 60.000 in een handelsbot die maandelijks 10 tot 20% rendement zou opleveren. De bot blijkt niet te bestaan en de aanbieder wordt veroordeeld voor oplichting. De ondernemer wil zijn verlies aftrekken als