Een onroerende zaak kan onderdelen bevatten die geen woning zijn, terwijl andere onderdelen
en hun aanhorigheden wel kwalificeren als woning voor de overdrachtsbelasting.
Een vrouw en een man willen een onroerende zaak kopen. Het betreft een perceel met
boerderijwoning, voormalige agrarische opstallen, ondergrond, erf landbouwgrond en
verdere aanhorigheden. De vrouw en de man vragen de gemeente om de bestemming van
de onroerende zaak te wijzigen van agrarisch naar wonen. Zij willen namelijk een paardenpension
voor maximaal 15 paarden bij de woning realiseren. De gemeente is onder voorwaarden
bereid mee te werken. Zo moet een sanering van het agrarische bedrijf en sloop van
overtollige bedrijfsbebouwing plaatsvinden. De vrouw en de man kopen op 16 juli 2020
de onroerende zaak voor € 480.000. Tussen hen en de Belastingdienst ontstaat een geschil
over het toe te passen tarief overdrachtsbelasting. Maar niet in geschil is dat het
lage tarief voor woningen in ieder geval geldt voor het woonhuis en de tuin. Het geschil
belandt voor rechtbank Zeeland-West-Brabant.
Primair standpunt van de fiscus Het primaire standpunt van de fiscus luidt dat de bouwwerken die op het perceel zijn
opgericht overwegend zijn bestemd zijn als niet-woningen. Het object van verkrijging
is namelijk een agrarisch bedrijfsobject, waarvan een bedrijfswoning onderdeel uitmaakt
en een perceel landbouwgrond. De inspecteur bestempelt het perceel waarop de verschillende
bouwwerken staan geheel als niet-woning, met uitzondering van de bedrijfswoning. Hij
meent dat men daarom niet meer toekomt aan de vraag of en in welke mate de bouwwerken
op het perceel een aanhorigheid vormen bij het bouwwerk dat kwalificeert als een woning.
Woning kan staan op een perceel dat geen woning is De rechtbank verwerpt het primaire standpunt van de fiscus. Voor de heffing van overdrachtsbelasting
is een woning een onroerende zaak die op het moment van de juridische overdracht naar
haar aard bestemd is voor bewoning. Een aanhorigheid is (een deel van) een onroerende
zaak dat behoort bij een hoofdgebouw, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar
is. Dat neemt niet weg dat op een perceel dat geen woning vormt onroerende zaken kunnen
staan die wel kwalificeren als woning voor de overdrachtsbelasting. De enkele omstandigheid
dat bepaalde onderdelen van een onroerende zaak geen woning vormen, sluit niet uit
dat er aanhorigheden zijn bij het deel dat wel kwalificeert als woning. De maatstaf
of een bouwwerk ‘naar zijn aard’ als woning is bestemd is een andere dan of (een deel
van) een onroerende zaak als aanhorigheid bij een woning is aan te merken, aldus de
rechtbank.
Niet voldaan aan voorwaarden voor aanhorigheid Ondanks de verwerping van het primaire standpunt van de inspecteur verklaart de rechtbank
het beroep van de kopers ongegrond. Zij maken namelijk niet aannemelijk dat de andere
bouwwerken op het perceel aanhorigheden van de bedrijfswoning zijn. Van deze bouwwerken
is niet te zeggen dat zij deel uitmaken van de woning, daarbij in gebruik of daaraan
dienstbaar zijn. Maar de fiscus moet de kopers wel een immateriële schadevergoeding
betalen, omdat de redelijke termijn is verstreken.
Bron: rechtbank Zeeland-West-Brabant 6 juli 2023.